As Tempestades Convergentes do Sector Imobiliário na Infraestrutura Sem Fios

Os operadores de redes móveis há muito que compreendem o potencial efeito que as condições meteorológicas adversas têm nas suas redes e, tipicamente, mantêm planos de continuidade de negócio, prevenção de perdas e recuperação de desastres bem antecipadamente a uma tempestade danosa ou catástrofe. No entanto, algumas tempestades de origens mais controláveis estão a desenvolver-se perante os nossos olhos, para as quais muitos operadores permanecem despreparados. Afigura-se altamente provável que estas tempestades em formação estejam prestes a convergir, aumentando assim os efeitos sentidos em todo o mundo das infraestruturas sem fios.

Os Estados Unidos e a Europa têm aproximadamente 800.000 locais de antenas celulares, e sob cada um deles existe uma parcela de propriedade imobiliária que deve ser adquirida, desenvolvida, gerida, mantida, atualizada e renovada ao longo da vida útil de cada local de célula.

O futuro das redes de comunicações sem fios 5G depende destes locais de células, e sem uma estratégia proativa em vigor para gerir as tempestades convergentes de volumes, custos e complexidades crescentes dentro das carteiras de propriedades imobiliárias subjacentes, a implementação das comunicações sem fios 5G poderia ser descarrilada.

O advento dos serviços 5G aumentará significativamente o número de locais necessários para fornecer banda larga móvel, a despesa total de aluguer necessária para manter a carteira de propriedades imobiliárias e o volume e complexidade dos documentos e dados correspondentes que precisarão de ser mantidos para cada local.

O aumento das células pequenas

A associação comercial da indústria de comunicações sem fios CTIA cita a S&P Global Market Intelligence estimando que mais de 800.000 células pequenas serão implementadas nos Estados Unidos até 2026. Embora este número possa ser temporariamente afetado à medida que os orçamentos mudam da implementação de células pequenas de ondas milimétricas para capitalizar os 81 mil milhões de dólares recentemente investidos em espectro de 3,7 GHz e de banda média, o número de locais de células nos Estados Unidos poderia triplicar nos próximos cinco anos.

Os operadores europeus também esperam aproveitar as frequências de banda média para implementar o serviço 5G. No entanto, é seguro afirmar que entre 500.000 e 800.000 células pequenas serão necessárias na Europa nos próximos cinco anos também, mais que duplicando assim o número combinado de locais no continente e contribuindo para o aumento exponencial na procura de células pequenas globalmente.

Apenas porque lhes chamamos células “pequenas” não significa que sejam mais fáceis de gerir ou que requeiram menos gestão a longo prazo com o proprietário do direito de passagem. Tal como com os locais macro tradicionais, cada célula pequena deve ser adquirida, implementada e gerida para aumentar ainda mais a carga nas suas linhas de fundo.

Tradicionalmente, os operadores têm gerido estas vastas carteiras de propriedades imobiliárias internamente para manter o controlo e a confidencialidade, apesar da gestão de propriedades estar fora da sua competência central em comunicações móveis. Dado o número de novos locais 5G e a velocidade com que serão implementados, a indústria está prestes a enfrentar algo nunca antes experienciado com as tecnologias 2G, 3G ou 4G.

Com o conhecimento deste conjunto de dados de expansão de células pequenas, os operadores precisam de repensar as suas estratégias para a gestão de propriedades imobiliárias e ativos, a fim de otimizar a eficiência das suas implementações. Em meio a uma transformação rápida como a que estamos a experimentar com o 5G sem fios, é crítico manter a atenção dos operadores focada nas suas áreas de especialização e delegar apropriadamente àqueles que podem lidar com os obstáculos menos técnicos, mas extremamente complexos.

Custos imobiliários crescentes

A despesa de aluguer para locais de células é uma das maiores despesas operacionais para os operadores, juntamente com a folha de pagamentos e o backhaul. Recentes alterações na contabilidade de arrendamentos também adicionam passivos de arrendamento ao balanço e modificam como os arrendamentos são contabilizados como despesa. Estas mudanças amplificam os efeitos na linha de fundo e os riscos associados.

Os relatórios anuais de resultados das empresas tipicamente combinam os alugueres de locais de células com alugueres de locais de retalho, escritórios e outras instalações operacionais, o que torna difícil discernir as suas despesas de aluguer em locais de células. No entanto, utilizando pressupostos conservadores sobre o número de locais de células, atualizações de locais previstas, alugueres típicos para cada um, e locais recentemente construídos, revela-se uma estimativa de despesa de aluguer em toda a indústria nos Estados Unidos de 9,3 mil milhões de dólares em 2020, e uma despesa prevista de 19,6 mil milhões de dólares até 2035.

O portfólio imobiliário de um operador de rede móvel pode ser extenso. No entanto, o seu tamanho atual será insignificante em comparação com o que o futuro reserva. A premissa em muitos destes locais é um aumento anual dos custos de arrendamento de 3 a 4 por cento, mas isso não representa o quadro completo. Ao contrário do equipamento de rede, onde os operadores observam uma redução no custo por unidade baseado no volume, os custos de arrendamento de locais aumentam continuamente, e as atualizações dos locais subtraem mais 2 a 3 por cento por ano aos resultados finais.

Estes custos estão a revelar-se ter um efeito poderoso na atual velocidade das implantações de rede — e estes apenas contabilizam os locais atualmente sob gestão. À medida que mais locais entram em funcionamento para permitir o serviço 5G, incorrerão em custos adicionais. Cada local necessitará de modificação, e as operadoras precisarão de adicionar significativamente mais infraestruturas e equipamentos ao seu portfólio. Isto significa uma maior probabilidade de mais custos — potencialmente evitáveis.

Um dilúvio de documentação

No que diz respeito à gestão de arrendamentos, pouco mudou ao longo dos anos, apesar dos avanços técnicos noutras áreas. Isto é de certa forma irónico, pois as redes sem fios ajudam a aumentar a inovação em todo o mundo, mas os sistemas subjacentes de gestão de arrendamentos não seguiram o mesmo caminho.

Para além da complexidade acrescida de gerir uma operação desta forma, a própria documentação por vezes carece de qualidade. O imobiliário é uma rede de muitas propriedades para os operadores de redes móveis, evoluindo a partir de múltiplas aquisições, integrações e desinvestimentos.

Esta evolução conduziu a uma teia intrincada de documentação com ficheiros não digitalizados, ilegíveis e incompletos armazenados em múltiplos locais. Agravando este problema, muitos grupos e organizações diferentes estão envolvidos em cada negócio, deixando ferramentas, processos e prioridades a provocar mais conflitos, exacerbando ainda mais o problema.

Esta questão de gestão documental tem historicamente conduzido a dados incompletos e imprecisos, bem como a processos ineficientes. À medida que o tamanho dos portfólios aumenta, novas e melhores formas de trabalhar devem ser exploradas para otimizar o processo e construir um mundo verdadeiramente conectado.

Conclusão: evoluindo a abordagem de implementação

Entre o surgimento de locais de small cells, os custos crescentes de imóveis arrendados e os problemas com a documentação de arrendamentos, as operadoras enfrentam uma batalha árdua com as suas despesas imobiliárias.

Resolver estes problemas é possível com a abordagem correta à gestão de dados e documentos. A precisão dos dados e a sua facilidade de acesso podem fazer toda a diferença para implementações eficientes. As organizações necessitam de otimizar os seus portfólios de propriedades imobiliárias e utilizar uma gestão de arrendamentos baseada em dados, e simplesmente continuar a fazer o mesmo não é uma opção para permitir que o mundo atinja o seu auge tecnológico.

Este artigo foi originalmente publicado em aglmediagroup.com a 12 de janeiro de 2022.